Capita spesso, dinnanzi ad alcuni annunci immobiliari, di rimanere stupiti dal prezzo di vendita che appare, confrontato con altri simili, particolarmente allettante, salvo poi notare l’indicazione “ nuda proprietà” di fronte alla quale molti rimangono perplessi e non capiscono nello specifico di cosa si tratti. Ecco quindi qualche spiegazione ed informazione sull’argomento:
Di cosa si tratta
A livello legale la nuda proprietà rappresenta un possesso di tipo privato che però non include il diritto al godimento del bene in oggetto, ovvero chi è proprietario delle mura della casa consente ad altre persone, che nella maggior parte dei casi sono i proprietari precedenti, di continuare ad usufruire della dimora; diritto che può durare per un periodo limitato di tempo, ma anche per tutta la vita degli usufruttuari, questa è una scelta che viene determinata in sede di accordo. Ovviamente chi vive nella casa non deve pagare alcuna somma a titolo di affitto a chi è il possessore della nuda proprietà.
Si può facilmente comprendere come una scelta d’acquisto di questo tipo venga fatta da chi vuole fare un investimento nell’ambito del mercato immobiliare, ma non ha il bisogno urgente di andare a vivere nella casa che acquista. Analizzando nel dettaglio i risultati che vengono comunicati dall’Agenzia delle Entrate, si vede come l’anno passato si sia registrata una crescita del 6,7 per cento anno su anno di questa modalità di acquisto. Questa crescita può essere motivata in modo molto semplice: da una parte la crisi economica costringe ad una scelta di questo tipo una fetta sempre maggiore della popolazione e dall’altra parte chi decidere di effettuare un acquisto in nuda proprietà lo fa perché continua a ritenere un investimento nel settore immobiliare un ottimo bene rifugio.
Vantaggi della nuda proprietà
Bisogna innanzitutto prendere in considerazione la più scontata delle voci favorevoli per chi decide di acquisire un immobile con questa formula, ovvero la diminuzione del prezzo che varia dal 25 al 50 per cento in confronto ai prezzi di mercato; variazione calcolata in maniera inversamente proporzionale all’età di chi mette in vendita la casa. Favorevole è certamente anche il trattamento fiscale, ovvero l’acquisto della nuda proprietà di una casa è soggetto alle tasse di registro, che è pari al 7 per cento, come a quella ipotecaria, che è determinata al due per cento ed a quella catastale pari all’uno per cento; ma avendo i requisiti necessari, è possibile avvalersi delle agevolazioni valide in caso di acquisto prima casa e quindi pagare solo il 3 per cento dell’imposta di registro e liquidare le altre due con una quota fissa di 168 euro.
Inoltre bisogna ricordare che chi ha acceso un mutuo per acquistare una nuda proprietà, se ne concede ai figli l’usufrutto, può scaricare gli interessi passivi nella misura del diciannove per cento; tra i vantaggi indubbiamente bisogna mettere anche il fatto che Ici ed Irpef restano a carico degli usufruttuari, ai quali spettano anche i costi della manutenzione ordinaria, mentre quelli derivanti da lavori di straordinaria amministrazione sono a carico del proprietario.
Svantaggi e considerazioni da fare
Quella di investire in una nuda proprietà è una scelta che deve essere fatta in primo luogo da chi non ha fretta; fino alla morte dell’usufruttuario o alla conclusione del tempo stabilito in sede di acquisto, non sarà possibile disporre della casa e la piena proprietà avverrà solo allora; inoltre bisogna sempre prestare l’accortezza di inserire nel contratto una clausola di prelazione per evitare che l’usufruttuario ceda o venda a terzi o l’usufrutto dell’immobile (cosa che rientra nei suoi diritti). Sarebbe auspicabile, qualora si volesse ottenere un mutuo, richiedere anche la firma dell’usufruttuario il quale però non si prenderà carico della possibilità di assolvere alle rate qualora il proprietario decida di non versarle.
Inoltre dall’inizio di quest’anno il Fisco del nostro Paese ha aumentato il tasso dell’interesse legale che deve essere applicato all’operazione per determinare il valore dell’usufrutto; non un aumento sensibile in termini complessivi, si è infatti passati dall’uno all’uno e mezzo per cento, ma comunque rende un poco meno favorevole questa modalità di acquisto.
Occorre prestare infine attenzione anche al fatto che l’usufruttuario ha pieno diritto di mettere in affitto una porzione della casa o la sua totalità, quindi si corre il rischio di avere altre persone dentro casa, ma chi gode dell’usufrutto è l’unica persona che può trarre una rendita dall’immobile fino al momento in cui non smetterà di godere dell’usufrutto della casa.
